Zakup nieruchomości za gotówkę. Jak bezpiecznie zapłacić cenę i zabezpieczyć interesy obu stron?

Zakup nieruchomości ze środków własnych, potocznie określany jako zakup „za gotówkę”, wielu osobom wydaje się prostszy i bezpieczniejszy niż transakcja finansowana kredytem hipotecznym. Brak banku, procedur kredytowych i dodatkowych formalności rzeczywiście przyspiesza cały proces. Nie oznacza to jednak, że taka transakcja jest pozbawiona ryzyka.

W polskim systemie prawnym własność nieruchomości przechodzi na kupującego już w chwili podpisania aktu notarialnego. Co istotne, następuje to niezależnie od tego, czy cena została już zapłacona. Powoduje to, że zarówno kupujący, jak i sprzedający muszą odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy.

Jakie są dostępne sposoby zapłaty za nieruchomość i które z nich zapewniają największe bezpieczeństwo?

Dlaczego sposób zapłaty ma tak duże znaczenie?

Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. W momencie jego podpisania dochodzi do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości na kupującego.

Powstaje więc naturalny problem: kiedy powinny zostać przekazane pieniądze?

Jeżeli cena zostanie zapłacona przed podpisaniem aktu, ryzyko ponosi kupujący. Jeżeli zapłata nastąpi po zawarciu umowy – zagrożony jest sprzedający. Dlatego sposób rozliczenia transakcji ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa obu stron.

Płatność gotówką – rozwiązanie stosowane dawniej

Jeszcze kilkanaście lat temu popularnym rozwiązaniem była zapłata gotówką bezpośrednio w kancelarii notarialnej. Strony spotykały się na podpisaniu aktu, pieniądze były przeliczane na miejscu, a następnie przekazywane sprzedającemu tuż po zawarciu umowy.

Takie rozwiązanie miało jedną istotną zaletę – minimalizowało ryzyko braku zapłaty, ponieważ przekazanie pieniędzy i przeniesienie własności następowały praktycznie jednocześnie. Sprzedający miał również pewność, że kupujący rzeczywiście dysponuje środkami potrzebnymi do zakupu.

W praktyce jednak metoda ta wiąże się z wieloma niedogodnościami:

• koniecznością transportowania dużych kwot gotówki,

• wydłużeniem czynności notarialnej,

• dodatkowymi obowiązkami związanymi z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy (AML).

Choć płatność gotówkowa pomiędzy osobami fizycznymi nadal jest legalna, obecnie stosowana jest bardzo rzadko. W przypadku transakcji, w których uczestniczy przedsiębiorca, np. deweloper, obowiązujące limity płatności gotówkowych praktycznie wykluczają takie rozwiązanie.

Przelew bankowy – najpopularniejsza forma zapłaty

Obecnie zdecydowana większość transakcji nieruchomościowych rozliczana jest przelewem bankowym. Wbrew pozorom nie eliminuje to jednak ryzyka – jedynie przenosi je na jedną ze stron.

Przelew przed podpisaniem aktu – ryzyko po stronie kupującego

Jeżeli kupujący przeleje środki przed zawarciem umowy sprzedaży, oddaje często kilkaset tysięcy złotych osobie, która formalnie nadal pozostaje właścicielem nieruchomości.

Jeżeli z jakiegokolwiek powodu do podpisania aktu nie dojdzie, kupujący pozostaje bez nieruchomości i bez pieniędzy. Odzyskanie środków może wymagać postępowania sądowego, które bywa kosztowne i długotrwałe.

Co istotne, zagrożenie nie musi wynikać ze złej woli sprzedającego. Problemy mogą pojawić się również wskutek zdarzeń losowych, takich jak:

• śmierć sprzedającego przed podpisaniem aktu,

• ciężka choroba lub hospitalizacja,

• zajęcie rachunku bankowego przez komornika,

• ogłoszenie upadłości konsumenckiej.

W takich sytuacjach wpłacone środki mogą zostać zablokowane lub wejść do masy upadłości, a kupujący staje się jednym z wierzycieli.

Przelew po podpisaniu aktu – ryzyko po stronie sprzedającego

Jeżeli strony ustalą odwrotną kolejność, sytuacja odwraca się.

Po podpisaniu aktu własność nieruchomości przechodzi na kupującego, natomiast sprzedający oczekuje dopiero na zapłatę ceny. Największym zagrożeniem jest oczywiście brak płatności.

W praktyce często stosuje się zabezpieczenie w postaci dobrowolnego poddania się egzekucji przez kupującego na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Pozwala to na szybsze dochodzenie należności bez konieczności prowadzenia pełnego procesu sądowego.

Nie eliminuje to jednak problemu całkowicie. W dalszym ciągu konieczne może być prowadzenie postępowania egzekucyjnego, które bywa czasochłonne i kosztowne. W skrajnych przypadkach odzyskanie należności może wymagać sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, co nie gwarantuje uzyskania ceny odpowiadającej wartości rynkowej.

Przelew natychmiastowy SORBNET

Próbą pogodzenia interesów obu stron jest wykorzystanie systemu SORBNET, który umożliwia realizację przelewów wysokokwotowych.

W takim modelu kupujący wykonuje przelew bezpośrednio w kancelarii notarialnej, zwykle po podpisaniu aktu. Dzięki temu czas pomiędzy przeniesieniem własności a zapłatą jest maksymalnie skrócony.

Rozwiązanie to wymaga jednak wcześniejszego przygotowania:

• sprawdzenia limitów bankowych,

• zgłoszenia planowanej operacji w banku,

• uwzględnienia godzin funkcjonowania systemu.

Należy również pamiętać, że nawet przelew SORBNET nie daje gwarancji, iż środki zostaną zaksięgowane na rachunku sprzedającego jeszcze podczas obecności stron w kancelarii.

Depozyt notarialny – najbezpieczniejsze rozwiązanie

Najskuteczniejszym sposobem zabezpieczenia zarówno kupującego, jak i sprzedającego jest depozyt notarialny.

Czym jest depozyt notarialny?

Prawo o notariacie przewiduje możliwość przyjmowania przez notariusza na przechowanie pieniędzy, papierów wartościowych oraz dokumentów.

Środki wpłacane są na specjalny rachunek depozytowy prowadzony wyłącznie do tego celu. Notariusz nie może nimi dysponować według własnego uznania, a pieniądze pozostają odseparowane od jego majątku.

Oznacza to, że nawet w przypadku:

• egzekucji prowadzonej przeciwko notariuszowi,

• jego upadłości,

• śmierci,

środki zdeponowane na rachunku pozostają bezpieczne i nie podlegają zajęciu.

Jak działa depozyt notarialny w praktyce?

Procedura jest stosunkowo prosta:

1. Strony uzgadniają cenę sprzedaży oraz termin zawarcia umowy.

2. Kupujący wpłaca środki na rachunek depozytowy notariusza.

3. Notariusz sporządza protokół przyjęcia depozytu, określając warunki wypłaty środków.

4. W ustalonym terminie strony podpisują akt notarialny.

5. Po zawarciu umowy notariusz przekazuje środki sprzedającemu.

6. Jeżeli umowa nie zostanie zawarta zgodnie z warunkami określonymi w protokole, środki wracają do kupującego.

Dlaczego depozyt notarialny chroni obie strony?

Dzięki depozytowi każda ze stron otrzymuje realne zabezpieczenie swoich interesów.

Sprzedający ma pewność, że kupujący posiada środki na zakup nieruchomości i że pieniądze są już zabezpieczone na rachunku depozytowym.

Kupujący natomiast nie musi przelewać pieniędzy bezpośrednio na konto sprzedającego przed podpisaniem aktu. Jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku, środki zostaną mu zwrócone zgodnie z warunkami określonymi w protokole.

W praktyce to właśnie notariusz – jako osoba zaufania publicznego – staje się gwarantem bezpieczeństwa całej transakcji.

Ile kosztuje depozyt notarialny?

Przyjęcie depozytu notarialnego jest usługą dodatkowo płatną.

Przepisy określają maksymalne wynagrodzenie notariusza za tę czynność na poziomie połowy standardowej taksy notarialnej. Ostateczna wysokość opłaty może jednak zostać indywidualnie uzgodniona pomiędzy stronami a notariuszem.

Prawo nie wskazuje, która strona ma ponieść koszt depozytu. Najczęściej opłatę pokrywa kupujący, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony ustaliły inny podział kosztów.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości za środki własne nie oznacza automatycznie pełnego bezpieczeństwa transakcji. Zarówno przelew wykonany przed podpisaniem aktu, jak i zapłata po zawarciu umowy niosą istotne ryzyka dla jednej ze stron.

Choć przelew SORBNET może ograniczyć czas pomiędzy przeniesieniem własności a zapłatą, nie eliminuje wszystkich zagrożeń. Najpełniejszą ochronę zapewnia depozyt notarialny, który pozwala skutecznie zabezpieczyć interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego.

Przy transakcjach opiewających na setki tysięcy lub nawet miliony złotych dodatkowy koszt depozytu notarialnego jest niewielki w porównaniu z bezpieczeństwem, jakie zapewnia obu stronom.