Sprzedajesz nieruchomość? Uważaj na pozornie „bezpieczną” umowę przedwstępną.

Umowa przedwstępna notarialna i wpis roszczenia do księgi wieczystej – kiedy zabezpieczenie kupującego staje się zagrożeniem dla sprzedającego?

Na rynku nieruchomości od lat funkcjonuje przekonanie, że umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego jest rozwiązaniem najbezpieczniejszym dla obu stron transakcji. W praktyce jednak zdarzają się sytuacje, w których mechanizmy prawne stworzone do ochrony kupującego mogą zostać wykorzystane przeciwko sprzedającemu.

Szczególnie niebezpieczne jest połączenie dwóch elementów:

• umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego,

• wpisu do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.

W większości przypadków takie rozwiązanie jest całkowicie uzasadnione. Jednak coraz częściej pojawiają się sytuacje, w których nieuczciwi nabywcy wykorzystują je jako narzędzie nacisku na właściciela nieruchomości.

Case study – jak działa ten schemat?

Pan Marek wystawił na sprzedaż dom jednorodzinny za 1 200 000 zł.

Znalazł się zainteresowany kupujący, który bardzo szybko zadeklarował chęć zakupu. Zaproponował podpisanie notarialnej umowy przedwstępnej oraz wpłatę zadatku w wysokości 20 000 zł.

Kupujący argumentował, że potrzebuje kilku miesięcy na uzyskanie finansowania, a wpis roszczenia do księgi wieczystej ma zabezpieczyć jego interes.

Sprzedający uznał to za standardową procedurę.

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz złożył wniosek o wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej.

Na kilka dni przed planowaną umową przyrzeczoną kupujący zażądał obniżenia ceny o 150 000 zł.

Pan Marek odmówił.

Kupujący odpowiedział, że w takim razie nie przystąpi do umowy przyrzeczonej na pierwotnych warunkach.

Teoretycznie sprzedający mógł zatrzymać zadatek i szukać nowego klienta.

Praktycznie okazało się to bardzo trudne.

Dlaczego wpis roszczenia do księgi wieczystej jest tak skuteczny?

Roszczenie wynikające z notarialnej umowy przedwstępnej jest ujawniane w dziale III księgi wieczystej.

Dla potencjalnego nowego kupującego oznacza to poważny sygnał ostrzegawczy.

Każdy zainteresowany widzi, że:

• istnieje osoba posiadająca roszczenie o przeniesienie własności,

• może dojść do sporu sądowego,

• zakup nieruchomości może wiązać się z ryzykiem.

W praktyce większość kupujących rezygnuje z takich nieruchomości.

Również banki finansujące zakup często traktują taki wpis jako istotne ryzyko prawne.

W efekcie nieruchomość staje się czasowo „niesprzedawalna”.

Jakie narzędzia ma kupujący?

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, kupujący może dochodzić przed sądem nie tylko odszkodowania.

Może również żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Oznacza to, że sąd może wydać wyrok zastępujący oświadczenie woli sprzedającego.

Dla właściciela nieruchomości oznacza to ryzyko wieloletniego sporu sądowego.

Nawet jeżeli roszczenia kupującego są bezzasadne, sam fakt ich podnoszenia może skutecznie blokować obrót nieruchomością.

Dlaczego niewielki zadatek może być elementem strategii?

W opisywanych przypadkach charakterystyczny jest niski zadatek.

Jeżeli nieruchomość jest warta ponad milion złotych, zadatek wynoszący 10 000–20 000 zł stanowi niewielki koszt dla osoby próbującej wywrzeć presję negocjacyjną.

Potencjalny „zysk” z wymuszonej obniżki ceny o 100 000–200 000 zł wielokrotnie przewyższa ryzyko utraty zadatku.

Dla nieuczciwego nabywcy może to być kalkulacja biznesowa.

Konsekwencje prawne dla sprzedającego

W przypadku konfliktu właściciel nieruchomości może spotkać się z następującymi problemami:

1. Utrata możliwości swobodnej sprzedaży

Formalnie sprzedaż jest możliwa.

Praktycznie większość nabywców nie zdecyduje się na zakup nieruchomości obciążonej takim wpisem.

2. Wielomiesięczne lub wieloletnie postępowanie sądowe

Spór dotyczący wykonania umowy przedwstępnej może trwać nawet kilka lat.

Do czasu jego zakończenia sytuacja prawna nieruchomości pozostaje niepewna.

3. Koszty obsługi prawnej

Sprzedający zmuszony jest ponosić koszty adwokata lub radcy prawnego.

4. Ryzyko utraty innych zainteresowanych kupujących

W czasie trwania sporu rynek może się zmienić, a potencjalni nabywcy znaleźć inne nieruchomości.

5. Zamrożenie kapitału

Właściciel nie może efektywnie dysponować majątkiem, który planował sprzedać.

Czy można usunąć roszczenie z księgi wieczystej?

Tak, ale nie zawsze szybko.

Najczęściej konieczne jest:

• uzyskanie zgody uprawnionego kupującego,

• zawarcie porozumienia rozwiązującego umowę,

• prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające wygaśnięcie roszczenia,

• prawomocny wyrok oddalający powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Jeżeli kupujący nie współpracuje, wykreślenie wpisu może potrwać bardzo długo.

Jak zabezpieczyć się przed takim ryzykiem?

Weryfikuj kupującego

Sprawdź źródło finansowania.

Unikaj symbolicznego zadatku

Im większy zadatek, tym mniejsza motywacja do działań obstrukcyjnych.

Ogranicz czas obowiązywania umowy

Nie dopuszczaj do wielomiesięcznych terminów zawarcia umowy przyrzeczonej bez ważnego uzasadnienia.

Wprowadź precyzyjne przesłanki odstąpienia

Umowa powinna jasno określać sytuacje, w których strony mogą się wycofać z transakcji.

Rozważ warunkowy wpis roszczenia

W niektórych sytuacjach warto negocjować dodatkowe zabezpieczenia lub etapowanie transakcji.

Korzystaj z pomocy profesjonalisty

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto skonsultować projekt umowy z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach, a nie ograniczać się wyłącznie do czynności notarialnych.

Podsumowanie

Notarialna umowa przedwstępna i wpis roszczenia do księgi wieczystej są legalnymi i często potrzebnymi instrumentami ochrony kupującego. Problem pojawia się wtedy, gdy zostają wykorzystane jako narzędzie nacisku negocjacyjnego.

Sprzedający powinien pamiętać, że wpis roszczenia do księgi wieczystej może w praktyce zablokować sprzedaż nieruchomości na wiele miesięcy, a nawet lat. Dlatego każda umowa przedwstępna powinna być analizowana nie tylko pod kątem finalizacji transakcji, ale również potencjalnego scenariusza konfliktowego.

Największym błędem właścicieli jest przekonanie, że skoro kupujący wpłacił zadatek, to ryzyko jest wyłącznie po jego stronie. W rzeczywistości nieuczciwy nabywca może wykorzystać nawet niewielki zadatek jako koszt wejścia do gry o znacznie większą obniżkę ceny.

Bezpieczna transakcja zaczyna się od właściwego wsparcia

Zakup lub sprzedaż nieruchomości to często jedna z najważniejszych i najbardziej wartościowych transakcji w życiu. Jak pokazuje opisany przykład, nawet pozornie standardowe rozwiązania prawne mogą w niektórych sytuacjach zostać wykorzystane w sposób niekorzystny dla jednej ze stron.

Dlatego warto pamiętać, że bezpieczeństwo transakcji zależy nie tylko od treści aktu notarialnego, ale również od właściwej weryfikacji stron, odpowiedniego przygotowania dokumentów, negocjacji warunków umowy oraz przewidywania potencjalnych ryzyk jeszcze przed podpisaniem jakichkolwiek zobowiązań.

Zarówno sprzedającym, jak i kupującym rekomenduję współpracę z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości, który czuwa nad przebiegiem całego procesu, współpracuje z notariuszami, doradcami kredytowymi i prawnikami oraz pomaga uniknąć kosztownych błędów i niebezpiecznych zapisów umownych.

Jeżeli planujesz sprzedaż lub zakup nieruchomości i zależy Ci na profesjonalnym wsparciu oraz bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji, zapraszam do kontaktu.

Daria Gądek - DG Nieruchomości
📞 739 169 393
✉️ daria.gadek@exppoland.pl

Pomagam klientom bezpiecznie sprzedawać i kupować nieruchomości, negocjować warunki transakcji oraz przejść przez cały proces – od pierwszego spotkania aż do przekazania kluczy. Skontaktuj się ze mną, a wspólnie zadbamy o to, aby Twoja transakcja przebiegła sprawnie, bezpiecznie i bez niepotrzebnego stresu.